Por ROGéRIO JELMAYER, de São Paulo
Após uns 16 anos de relativa estabilidade econômica, com a inflação em níveis historicamente baixos, os bancos e compradores de imóveis começam a olhar seriamente para os financiamentos imobiliários pela primeira vez na história do Brasil.
Com o mercado brasileiro de crédito imobiliário começando a ganhar tração, os bancos estão procurando novas maneiras de conseguir os recursos de longo prazo necessários para sustentar o rápido crescimento.
Com a inflação sob controle, ocorreu um crescimento no interesse pelo crédito imobiliário. No ano passado, os financiamentos habitacionais totalizaram R$ 54,1 bilhões, ante somente R$ 1,9 bilhão dez anos atrás.
Ainda assim, o crédito imobiliário representa somente 5% da economia brasileira. Mas espera-se que ele dobre em poucos anos.
Com a expansão do crédito imobiliário, entretanto, surge um outro problema: como captar recursos.
Quase todos os financiamentos imobiliários no Brasil são bancados com recursos da poupança, que paga juros abaixo do mercado e destina por lei a maior parte de seus recursos para o financiamento habitacional. Essa combinação desestimula a poupança e cria um gargalo para o mercado do crédito imobiliário.
A Caixa Econômica Federal é a maior detentora de contas de poupança, avaliadas em R$ 144 bilhões, uma minúscula parte dos R$ 4 trilhões do total de ativos do sistema financeiro. A Caixa também administra o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), que aloca uma boa parte de seus R$ 260 bilhões para o crédito habitacional.
Consequentemente, a Caixa é o maior banco de crédito imobiliário do país, respondendo por 71% dos financiamentos em vigor. Ela quer estender seu alcance e atrair novos investidores aumentando a securitização, o processo pelo qual múltiplos financiamentos imobiliários são agregados em pacotes e depois revendidos a um ou vários investidores.
Esse, entretanto, é o mesmo caminho que acabou por levar à crise do subprime, as hipotecas de alto risco, nos Estados Unidos.
Autoridades brasileiras são rápidas em apontar para uma combinação de juros baixos e pouca regulamentação que levou os financiadores de imóveis nos EUA a ignorar riscos. Durante décadas, o mercado de crédito imobiliário americano foi perfeitamente saudável e ofereceu a milhões de americanos os recursos para a compra da casa própria.
Essas autoridades argumentam que os juros ainda altos no Brasil — a taxa básica do Banco Central está em 11,5%, alta em termos internacionais — e uma regulamentação rigorosa vão evitar que o mercado fuja do controle.
O mercado de securitização deu um importante passo esta semana com uma transação que essencialmente torna o FGTS responsável por atrair novos investidores. O FGTS comprou títulos lastreados por créditos imobiliários avaliados em R$ 2,8 bilhões, principalmente da Caixa, mas também do Banco Santander (Brasil) SA e do Itaú Unibanco Holding SA.
Espera-se agora que o FGTS venda parte desses títulos para outros investidores e também fique de prontidão para recomprá-los se necessário, ajudando a criar o mercado secundário.
“O acordo é a primeira tentativa séria de se criar um mercado secundário para títulos lastreados por financiamentos residenciais no Brasil, e acontece depois de mudanças recentes na política de investimentos do FGTS que o autorizam a comprar essa classe de ativos de bancos e incorporadoras”, escreveu a Moody’s em seu boletim semanal sobre crédito.
Fabio Cleto, vice-presidente de Fundos de Governo e Loterias da Caixa, disse que há cerca de R$ 7 bilhões em títulos de financiamentos imobiliários brasileiros em circulação e que, assim que esse nível chegar a R$ 10 bilhões, um mercado secundário deve começar a despontar. Um mercado secundário atrairia uma gama de investidores bem mais ampla, colocando mais recursos à disposição do mercado de crédito imobiliário como um todo.
De acordo com a Moody’s, créditos imobiliários avaliados em mais do dobro desse montante foram ofertados, e uma possível transação no próximo ano pode levar o tamanho geral para perto dos R$ 10 bilhões que Cleto citou.
