Avanço da vacância e do calote mostra que riscos dos fundos imobiliários são maiores do que parecem. Saiba como contornar esses problemas.
O sonho de todo investidor é empregar seu capital em algo rentável, com risco zero (ou quase) e, de preferência, isento de impostos. Essa aplicação não existe, mas algumas parecem oferecer essas vantagens. Um exemplo são os fundos de investimento imobiliário, ou FII. Lançados em 1993, eles tornaram-se um objeto de desejo dos investidores a partir de 2005, quando a Receita Federal os isentou de impostos. Seu patrimônio, antes inexpressivo, atingiu R$ 11,9 bilhões no fim de 2011, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No entanto, antes de mergulhar de cabeça nesse tipo de aplicação, é preciso entender que ela tem riscos. O retorno de alguns dos imóveis que garantem a rentabilidade desses fundos tem sido assombrado pelo calote dos aluguéis e pela decisão dos locatários de procurar endereços mais baratos, o que afeta a rentabilidade do fundo.
Um bom exemplo ocorreu com o fundo imobiliário Memorial Office, gerido pela corretora paulista Coinvalores. Proprietário do edifício comercial Memorial Office Building, na Barra Funda, na zona oeste de São Paulo, o fundo iniciou suas operações em 1997 e alugou 23 dos 24 andares do edifício para a empresa de telemarketing Atento. No entanto, entre maio de 2010 e novembro de 2011, a Atento desocupou 65% do espaço que vinha alugando. Dez dos 23 andares ficaram vazios em maio. Para surpresa dos gestores – e prejuízo dos cotistas –, a empresa anunciou, em meados de novembro, que devolveria mais cinco andares. Nesse período, nove andares já haviam recebido outros ocupantes.
Rubens Andrade, controller da Coinvalores, não revela se eles pagam um valor semelhante ao da Atento e diz apenas que já recebeu propostas de novos candidatos, mas só para 2012. Enquanto isso, o fundo rende menos. Até julho de 2010, a rentabilidade média mensal era de 0,99%, mas esse percentual caiu para 0,48% no início do ano e agora estabilizou-se em 0,59% ao mês. No ano, até outubro, segundo a consultoria paulista Fundos Imobiliários, a rentabilidade acumulada do fundo está negativa em 8,56%, calculada pela Taxa Interna de Retorno e incluindo a variação das cotas e a distribuição de rendimentos. “O valor pago para cada investidor deve diminuir nos próximos meses”, diz Andrade. “A saída da Atento é negativa no primeiro momento, pois houve impacto no fluxo de caixa, mas com novos inquilinos vamos diluir os riscos”, diz.
O exemplo do Memorial mostra que essas aplicações não isentam o investidor de sustos. “Quando a desocupação do imóvel aumenta, as despesas de gestão do edifício consomem os aluguéis e a rentabilidade cai”, diz Adriano Gomes, professor de finanças da ESPM em São Paulo e diretor da Méthode Consultoria. Ele compara esse risco ao de um investidor em ações. Se comprar um papel visando apenas aos dividendos, o aplicador poderá ter uma surpresa negativa se a empresa deixar de dar lucro e suspender a distribuição de proventos. A vacância não é o único risco. O investidor também tem de estar preparado para a inadimplência. Foi o caso do FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes, gerido pela Brazilian Mortgages, uma companhia hipotecária paulista. Localizado no Jabaquara, zona sul de São Paulo, o hospital que ocupa o imóvel ainda não pagou o aluguel de outubro, que venceu no dia 20 de novembro.
No dia 30, a empresa informou os cotistas que seus ganhos correm risco. “Se a falta de pagamento persistir, a antecipação mensal dos rendimentos do fundo será interrompida”, informou a Brazilian Mortgages em um comunicado. Como resultado, as cotas do fundo, que são negociadas em bolsa, desabaram. Elas caíram 19,5% até a quarta-feira 7 e seu volume diário de negócios, que foi de 780 cotas em novembro, subiu para 2.474 cotas. Se o hospital – que está negociando para reduzir o valor do aluguel – honrar o pagamento, os cotistas serão compensados na cota do mês seguinte. Procurada, a Brazilian Mortgages não deu entrevista. Esses casos não significam que os fundos imobiliários sejam um mau negócio. O que frequentemente ocorre é que o investidor não tem consciência de que está correndo os mesmos riscos do proprietário de um imóvel oferecido para locação.
Se o espaço não for ocupado ou se o inquilino não pagar, não haverá receita para os cotistas. Como evitar esses riscos? Segundo João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo, a saída é gerir os fundos imobiliários como uma carteira de imóveis. “Conheça o gestor, que é quem fará a conexão entre o cotista e o inquilino”, diz. O investidor terá mais informações se optar por um dos 63 fundos cujas cotas são negociadas em bolsa, pois todas as notícias – como o calote de um inquilino – terão de ser informadas instantaneamente. O fato de um fundo ser listado não garante uma ampla porta de saída para quem mudar de ideia, mas os preços são públicos e divulgados todos os dias.
Há mais duas recomendações. Uma delas é não concentrar os investimentos em uma única aplicação. Quem quiser manter uma carteira de escritórios, por exemplo, não deve comprar todos no mesmo bairro, muito menos no mesmo edifício. Essa regra também vale para os fundos. “Prefira aqueles que têm mais diversidade de inquilinos”, diz Crestana. A segunda sugestão são os fundos de fundos. Neles, um gestor aplica em cotas de diferentes produtos, diversificando não só o risco do imóvel como também o risco do gestor. Eles tendem a render um pouco menos do que os fundos clássicos, pois têm mais de um administrador, mas são menos arriscados para os pequenos investidores. “O comprador clássico de um fundo imobiliário é um investidor institucional, como uma seguradora ou uma fundação de previdência”, diz Gomes, da ESPM. “Esses aplicadores têm uma enorme capacidade de avaliar os riscos do produto, algo que é mais difícil para a pessoa física.”
Fonte: ISTO É Dinheiro
